บริษัท พีพี อลูกลาส 69 จำกัด - อสังหาริมทรัพย์ ปี 2561

เริ่มเข้าสู่ปี 2561 อย่างเป็นทางการมาได้สักระยะแล้ว ตอนนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นเริ่มมีการตื่นตัวกับการที่หลายๆฝ่ายได้ให้ความเห็นถึงสภาวะเศรษฐกิจที่จะมีการชะลอตัวซึ่งจะส่งผลกรทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยแน่นอน ถึงขนาดมองว่าปีนี้อาจจะเป็นปีที่เกิดวิกฤตกันเลยที่เดียว ก่อนที่เราจะไปดูแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 กันนั้นจะมีข้อมูลสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา มาให้ดูกันก่อนเพื่อใช้เป็นข้อมูลในการพิจารณาและวิเคราะห์ภาพรวมที่จะเกี่ยวเนื่องกันมาถึงสภาพตลาดในปัจจุบัน

จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล Agency for Real Estate Affairs (AREA) ที่ลงสำรวจเก็บข้อมูล 1,837 โครงการ โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่ยังคงมีการเปิดขายอยู่ ณ วันสำรวจ แบ่งพื้นที่ศึกษาออกเป็น 14 โซนใหญ่ รวม 78 ทำเล พบว่าจากโครงการทั้งหมด 1,837 โครงการ ในจำนวนนี้มี 1,246 เป็นโครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2559 นั้นเพิ่มขึ้นกว่าปี 2558 เล็กน้อยโดยเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% เท่านั้น

จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายอยู่ในปี 2559 ทั้งหมด 522,879 หน่วยนั้น มีจำนวนถึง 252,289 หน่วย คิดเป็น 48.3% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 128,149 หน่วย คิดเป็น 24.5% และบ้านเดี่ยว 97,214 หน่วย คิดเป็น 18.6% อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยในช่วงราคาราคาไม่เกิน 2 ล้านบาททั้งหมดที่เปิดตัวมี 27% ของทั้งหมด และหากนับประเภทที่อยู่อาศัยที่มีราคาปานกลางทั้งหลาย (คือ ณ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย) จะพบว่ามีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 60% ของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีราคาแพงคือตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น มีเพียง 3% ของทั้งตลาดภาพรวมที่อยู่อาศัย

แต่หากพิจารณาจากมูลค่าการพัฒนาจะพบว่ามูลค่าลดลงถึง 12.2% คือลดลงจาก 435,056 ล้านบาทในปี 2558 เหลือเพียง 382,110 ล้านบาทเท่านั้น การลดลงของมูลค่านี้เป็นเพราะในปี 2558 มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงเป็นจำนวนมากเป็นพิเศษ แต่ในปี 2559 สินค้าราคาแพงกลับเกิดขึ้นน้อยลง ทำให้มูลค่าลดต่ำลง จะเห็นได้ว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2559 คือ 3.456 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่เป็นราคาสูงถึง 4.029 ล้านบาทในปี 2558

เมื่อนับจำนวนหน่วยที่สามารถขายได้แยกเป็นรายประเภท จะพบว่าคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท มีการขายได้มากที่สุดคือ 63,90 หน่วย รองลงมาเป็นคอนโดมิเนียม ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 53,748 หน่วย  ถัดมาก็คือสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท โดยขายได้ 92,782 หน่วย ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดที่เปิดขายในตลาดภาพรวม ส่วนในกลุ่มบ้านเดี่ยวนั้น เปิดขายกันได้มากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยมีจำนวน 25,557 หน่วย จากบ้านเดี่ยวทั้งหมด 57,687 หน่วย ในช่วงที่ผ่านมาได้เกิดบ้านแฝดมากขึ้นถึง 16,580 หน่วย และส่วนมากก็ขายในราคา 3-5 ล้านบาท เหตุผลที่บ้านแฝดเกิดมาก เพราะมีช่องทางกฎหมายที่สามารถสร้างบ้านแฝดให้ดูเหมือนบ้านเดี่ยวได้ ทำให้ประหยัดที่ดินลงกว่าบ้านเดี่ยว อีกทั้งราคาไม่แพงเท่ากับบ้านเดี่ยว แต่ได้บ้านเป็นหลังๆมีบริเวณรอบ แตกต่างจากทาวน์เฮ้าส์จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจของกลุ่มผู้ซื้ออีกทางหนึ่ง

เมื่อนำจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่สามารถขายได้ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านเทียบเป็นร้อยละ จะพบว่าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังมีแนวโน้มที่ยังขายได้ถึง 59% จากทั้งหมดโดยกลุ่มราคาที่สามารถขายได้สูงสุดอยู่ที่ช่วงราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่ 92% ซึ่งเป็นสินค้าราคาหายากและมีอยู่ไม่มาก ส่วนมากพบอยู่ในต่างจังหวัด ส่วนรองลงมาคือที่ช่วงราคา 2-5  ล้านบาท ที่มีจำนวนการขายได้ที่ 60-64% จากทั้งหมด ในส่วนของบ้านแฝดเฉลี่ยการขายได้ในภาพรวมไล่เลี่ยกันในเกือบทุกช่วงราคาคืออยู่ที่ประมาณ 50-63% ยกเว้นกลุ่มราคาสูงที่มีจำนวนของไม่มากและจำกัดการขายเฉพาะกลุ่ม ส่วนบ้านประเภททาวน์เฮ้าส์ กลุ่มราคาที่ขายได้มากกว่าครึ่งจะอยู่ในช่วงราคา ต่ำกว่า 1 ล้านบาท , 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดยังจัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดด้วยระดับราคาที่มีความหลากหลายและสามารถเข้าถึงกลุ่มผู้อยู่อาศัยได้หลายกลุ่ม ในภาพรวมสามารถขายได้ถึง 72% และหากพิจารณาแยกตามระดับระคาจะพบว่ากลุ่มราคาที่น่าสนใจและยังขายดีอยู่เสมอ จะอยู่ในช่วงราคาตำ่ล้าน ไปจนถึงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่กลุ่มที่เป็นระดับราคาสูงที่มีผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มกลับขายได้ที่ประมาณ 58% เท่านั้น

หากพิจารณาดูจากพื้นที่ที่มีการเปิดใหม่ของโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2559 จะพบว่าในย่านอ่อนนุช-ศรีนครินทร์ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดมากสูงเป็นอันดับแรก พบทั้งหมด 6,413 หน่วย ส่วนหนึ่งเพราะย่านอ่อนนุชมีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างเด่นชัดเพราะอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพมีความต่อเนื่องมาจากสุขุมวิทและมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก อีกทั้งมีความอุดมสมบูรณ์โดยรอบที่ค่อนข้างพร้อม เมื่อเมืองชั้นในเริ่มหนาแน่นและราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงไปมาก ผู้ประกอบการจึงเริ่มกระจายออกมายังโซนหรือย่านใกล้เคียง และสามารถทำโครงการที่มีราคาสามารถจับต้องได้ง่ายขึ่น รองลงมาเป็นโซนรังสิตคลอง 1-7 พบทั้งหมด 5,272 หน่วย จัดที่เป็นย่านที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯตอนเหนือที่ยังคงมี Demand ของผู้ซื้ออยู่เสมอโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์

ที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดสูงสุด ยังคงอยู่ในกลุ่มของคอนโดมิเนียมแถวทำเลอ่อนนุช-ศรีนครินทร์ ทั้งในกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเปิดข